Land in Thailand kaufen

Thailand ist ohne Zweifel ein sehr schönes Land und die Menschen hier sind offen und aufgeschlossen gegenüber Ausländern. Zudem verfügt das Land über eine gute Infrastruktur. Auch das tropisch-warme Klima trägt dazu bei, daß sich Ausländer hier schnell heimisch fühlen.

Welche Risiken gibt es beim Landkauf in Thailand

Dann ist der Gedanke gar nicht mehr so fern, ob man hier nicht für immer leben möchte und vielleicht sogar ein Grundstück kaufen, um darauf ein Haus zu bauen und hier sogar ihren Altersruhesitz in Thailand einzurichten.

Abgesehen von Bangkok, in einigen Großstädten und Touristenzentren sind Grundstücke in den meisten ländlich geprägten Regionen, zumindest für unsere Verhältnisse, überaus günstig. Verglichen mit anderen Ländern, wie beispielsweise Spanien, wo sich Deutsche bevorzugt niederlassen, um ihren Lebensabend zu verbringen, sind in Thailand nicht nur die Lebenshaltungskosten wesentlich niedriger, sondern auch die Kosten für Erwerb und Unterhalt einer Immobilie. Auch wird von Ausländern der Kauf eines Hauses weniger als Investment betrachtet, sondern um darin zu leben und den Lebensabend dort zu verbringen.

Jedoch ist das alles in Thailand nicht so einfach, wie es sich anhört. Es gibt eine ganze Reihe von Auflagen, die man dabei beachten muss. In jedem Falle, das größte Hindernis, das es zu überwinden gilt, besteht darin, daß es Ausländern nicht erlaubt ist, ein Grundstück in ihrem eigen Namen zu kaufen und zu registrieren.

Wer beabsichtigt, ein Grundstück in Thailand zu erwerben, sollte sich immer dieser Risiken bewusst sein und vor allem verinnerlichen, daß die thailändischen Gesetze und auch die Rechtsprechung nicht dazu da ist, um Ausländern irgendwelche Vorteile zu verschaffen. Streitereien um Land und gefälschte Dokumente sind nichts Außergewöhnliches und Beziehungen, auch langfristige, können zerbrechen und in Streit enden. Daher sollte man sich immer bewusst sein, daß man im schlimmsten Falle auch sein gesamtes Investment verlieren kann.

Daher sollte jeder, der als Ausländer beabsichtigt, ein Grundstück, ein Haus, ein Condo oder welche Immobilie auch immer, die Dienste eines Anwalts vor Ort in Anspruch nehmen, um die größtmögliche Rechtssicherheit zu erhalten. Dieser Artikel kann nur eine grobe Übersicht über die verschiedenen Möglichkeiten vermitteln, die Ausländer haben, um ein Grundstück oder ein Haus zu erwerben. In keinem Falle kann er jedoch die intensive Beratung durch einen versierten Anwalt vor Ort ersetzen.

Können Ausländer in Thailand überhaupt Land besitzen

Das wird in jedem Falle die erste Frage sein, die sich jeder stellen wird, sobald er sich mit dem Gedanken befasst, in Thailand ein Grundstück oder ein Haus zu erwerben. Die eindeutige Antwort auf diese Frage lautet NEIN. Aber es gibt legale Wege, die es ermöglichen, das Recht zur Nutzung eines Grundstücks abzusichern, um darauf ein Haus zu bauen.

Die gebräuchlichsten Wege sind:

1. Der Kauf des Grundstücks erfolgt im Namen eines Thais, üblicherweise der Ehefrau oder Lebenspartnerin, der man vertrauen kann. Anschließend wird ein Erbpachtvertrag über 30 Jahre geschlossen, der die Option enthält, den Vertrag um weitere 30 Jahre zu verlängern.
2. Ebenso wie bei der vorgenannten Möglichkeit wird das Grundstück von der thailändischen Ehefrau oder Lebenspartnerin gekauft. Nur anstelle eines Erbpachtvertrages wird beim Grundbuchamt ein Nießbrauch eingetragen. Das kann beispielsweise das lebenslange Recht beinhalten, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und das Grundstück zu nutzen.

Bis zum 15. Mai 2006 gab es noch eine dritte Möglichkeit, die darin bestand, eine thailändische Company zu gründen, und im Namen der Company ein Grundstück zu kaufen. Am 15. Mai 2006 wurde jedoch von der thailändischen Regierung eine Verordnung erlassen, die diesen Vorgang sehr kompliziert, vielleicht sogar unmöglich macht. Zumindest für den Kauf eines Grundstücks zum Bau eines Wohnhauses kann dieser Weg nicht mehr empfohlen werden.

30 Jahre Erbpacht mit Verlängerung

Der einfachste Weg für einen Ausländer in Thailand Land zu nutzen, besteht darin, das Grundstück im Namen eines thailändischen Staatsangehörigen zu kaufen und es dann abgesichert durch einen Erbpachtvertrag auf 30 Jahre zu pachten. Der Vertrag sollte die Option beinhalten, die Erbpacht um weitere 30 Jahre zu verlängern. Mit dem einfachsten Weg ist hier gemeint, daß dieser Weg der schnellste und billigste ist. Jedoch im Grundbuch wird der Name des Thai als Eigentümer eingetragen. Das bedeutet: Der oder die Thai besitzt das Grundstück. Daher sollte schon beim Kauf des Grundstücks der Erbpachtvertrag mit dem neuen Eigentümer abgeschlossen werden.

Beim Abschluss eines Erbpachtvertrag sind die folgenden Punkte zu beachten:

• Der Vertrag darf nicht länger als 30 Jahre laufen darf. Section 540 des Civil und Commercial Code besagt dies zweifelsfrei. Wurde der Vertrag für eine längere Laufzeit abgeschlossen, so muss diese auf maximal 30 Jahre reduziert werden. Die Verlängerung der Erbpacht ist ausdrücklich erlaubt.
• Jeder Pachtvertrag, der länger als 3 Jahre läuft, muss bei der Bezirksverwaltung (Amphur) eingetragen werden. Die Kosten für Registrierung und Stempelgebühr betragen 1,5%. Die Pachtzahlung selbst wird für den thailändischen Eigentümer als Einkommen angesehen, das versteuert werden muss.
• Der Erbpachtvertrag selbst kann alle möglichen Klauseln enthalten, so zum Beispiel über die Summe der Erbpacht, was im Todesfalle des Pächters oder des thailändischen Eigentümers passiert, oder wie verfahren wird, wenn der Pächter das Haus auf dem Grundstück verkaufen will. Auch sollte der Anwalt eine Klausel hinzufügen, daß im Falle einer zukünftigen Gesetzesänderung, die es Ausländern erlauben wird, Land zu besitzen, der Titel am Eigentum des Grundstücks auf den bisherigen Pächter übertragen wird.
• Sollte die Beziehung mit dem Eigentümer in die Brüche gehen, kann es zu Problemen bei der Verlängerung der Erbpacht kommen. Zwar haben thailändische Gerichte festgestellt, daß Erbpachtverlängerungen ein legale Grundlage haben und auch betreffende Klauseln im Erbpachtvertrag rechtens sind. Wer jedoch vor Gericht zieht, um sein Recht einzuklagen, wird feststellen, daß thailändische Gerichte nicht unbedingt als ausländerfreundlich einzustufen sind. Zwar kann im Vertrag alles geregelt werden, soweit es die Verlängerung der Erbpacht betrifft, die Option den Vertrag zu verlängern, kann jedoch nicht im Grundbuch eingetragen werden.
• Grundsätzlich überlebt die Erbpacht den Tod des Eigentümers. Der Vertrag mit allen Rechten und Pflichten wird auf die Erben übertragen. Er kann auch auf Dritte übertragen werden. Auch hier besteht die Möglichkeit, daß die neuen Eigentümer einer Verlängerung der Erbpacht nicht mehr zustimmen wollen.

  Hierzu gibt es ein Grundsatzurteil des Supreme Court Judgement 6763/1998, das besagt, daß im Falle eines Verkaufs des Grundstücks bevor der Pächter die Möglichkeit hatte, die Erbpacht zu erneuern bzw. verlängern, die Option zur Verlängerung nicht mehr bindend sind.

• Der Erbpachtvertrag sollte eine Unterverpachtung gestatten. Das kann dann von Vorteil sein, wenn der Pächter sein Haus verkaufen möchte und der Käufer als Unterpächter in den Erbpachtvertrag eintritt.
• Wird das Grundstück von der Ehefrau des Pächters gekauft, so muss der ausländische Ehemann/Pächter eine Erklärung abgeben, daß die Kaufsumme für das Land nicht aus dem Ausland stammt und das Grundstück ist alleiniges Eigentum der Ehefrau. Der Ehegatte muss zustimmen, daß er keinerlei Rechte am Grundstück besitzt und auch keine diesbezüglichen Interessen wahrnehmen wird. Diese Erklärung kann bei einer evtl. Scheidung wichtig werden.
• Eine zusätzliche Schutzmaßnahme des Pächters kann darin bestehen, den originalen Grundstückstitel (Nor Sor 3 oder Chanot) in Verwahrung zu nehmen. Ohne das Original-Dokument kann der Eigentümer weder das Grundstück übertragen oder verkaufen, noch beleihen oder das Grundstück in irgendeiner Art verpfänden.

Eintragung eines Rechts zum Nießbrauch im Grundbuch

Unter einem Nießbrauch versteht man das unveräußerliche und nicht vererbbare absolute Recht, Nutzung aus einer Sache oder einem Recht zu ziehen. Am häufigsten wird das Nießbrauchsrecht angewendet, um das Recht zu sichern, eine Wohnung oder ein Haus lebenslang zu bewohnen und alle Nutzungen aus einem Grundstück zu ziehen.

Nießbrauch ist eine aus dem lateinischen Begriff „usus fructus“ abgeleitete Übersetzung. Im englischen heißt dieses Recht „usufruct“ und auch im thailändischen Recht kennt man Nießbrauch als: „Sit Thi Gap Gin Ta Lord Shee Vit“.

Der thailändische Rechts-Begriff „Sit Thi Gap Gin Ta Lord Shee Vit“ ist eine Übersetzung des lateinischen „usus fructus“ und räumt dem Nutznießer das Recht ein, alle Erträge und und Vorteile aus einer Immobilie zu ziehen, die einem anderen gehört, solange die Immobilie weder zerstört oder in irgendeiner Weise verändert wird. Nießbrauch ist vom Recht her gleichzusetzen mit einer lebenslangen Erbpacht. Es soll jedoch auch schon vorgekommen sein, dass auf Einspruch des Eigentümers der eigentlich lebenslange Nießbrauch auf eine Periode von 30 Jahren reduziert wurde.

Eigentlich wissen nur wenige Leute von der Möglichkeit des Nießbrauchs. Auch thailändische Anwälte und Immobilienmakler wissen oft wenig darüber. Ein Grund hierfür mag sein, daß thailändische Anwälte damit kein Geld verdienen können. Die Details sind im Civil and Commercial Code of Thailand, Title VII, Usufruct, Section 1417 und folgende geregelt.

Details zum Nießbrauch (Usufruct), die man wissen sollte:

• Usufruct oder „Sit Thi Gap Gin Ta Lord Shee Vit“ in Thai ist eine Eintragung die vom Grundbuch vorgenommen wird. Dabei wird das Nießbrauchsrecht mit Namen des Nutznießers in das Original Dokument (Nor Sor 3 oder Chanot) eingetragen. Die Gebühr hierfür beträgt 75 Baht und muss beim Kauf, bzw. Umschreibung des Grundstücks vorgenommen werden.
• Der Vorteil des Nießbrauchs gegenüber der Erbpacht besteht darin, daß normalerweise die Laufzeit nicht auf 30 Jahre beschränkt ist, sondern lebenslang gilt. Wie bei allen Dingen im Leben gibt es jedoch nicht nur Vorteile. Nachteilig ist, daß hier zum einen Einschränkungen bezüglich der Größe eines Grundstücks bestehen können, für das ein Nießbrauch gewährt werden soll, zum anderen kann das Recht nicht auf Dritte übertragen werden und endet mit dem Tod des Nutznießers.
• Nießbrauch ist eine durchaus gangbare Alternative, um das lebenslange Wohnrecht abzusichern, ohne die Kosten und Einschränkungen, die ein Erbpachtvertrag mit sich bringt. Die Einräumung eines Nießbrauchs ist immer dann von Vorteil, wenn die Lebenserwartung mehr als 30 Jahre beträgt, wenn man beabsichtigt, Haus und Grundstück niemals zu verkaufen und wenn man seinen Besitz seiner thailändischen Ehefrau oder Lebenspartnerin sowie deren Erben hinterlassen möchte. Das können durchaus auch gemeinsame Kinder sein.
• Zu beachten ist, daß nicht alle Grundbuchämter „Sit Thi Gap Gin Ta Lord Shee Vit“ eintragen wollen. Man sollte diesen Punkt mit dem Grundbuchamt der Stadt oder des Bezirks abklären.

Weitere Möglichkeiten Land zu kaufen oder zu nutzen

Investition von 40 Millionen Baht

Wer in Thailand 40 Millionen Baht, also etwa 1 Million Euro, investiert und diese Investition wird vom Board of Investment als solche anerkannt, dem wird erlaubt ein Grundstück bis zu einer Größe von 1 Rai, das entspricht 1.600 Quadratmeter, zu kaufen und für Wohnzwecke zu nutzen.

Langfristiger Pachtvertrag mit dem Eigentümer

Es gibt viele Objekte, die mit dem Hinweis auf einen Mietvertrag angeboten werden, der auf unbestimmte Zeit läuft. Üblicherweise ist die Pacht dann jährlich, oder in Abständen von 2 oder 5 Jahren zu zahlen. Die Konditionen eines solchen Vertrages werden üblicherweise ausgehandelt.

Miet- und Pachtverträge, die länger als drei Jahre laufen, müssen registriert werden. Außerdem muss die fällige Steuer bezahlt werden.

Welche der vorgenannten Methoden ist die Beste?

Welcher Weg auch immer beschritten werden soll, ohne sachkundigen Anwalt geht es kaum, vor allem, wenn Risiken und spätere Streitigkeiten vermieden werden sollen. Grundsätzlich ist die thailändische Gesetzgebung und das Rechtssystem nicht dazu da, um Ausländern Vorteile zu verschaffen. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall. Umso mehr besteht die Notwendigkeit, auf professionelle Hilfe zurück zugreifen, sich von einem Anwalt umfassend beraten zu lassen und ihm die Ausgestaltung der Verträge zu überlassen.

Steuern und Gebühren

Beim Übertragen von Land wird üblicherweise eine Gebühr in Höhe von 2 Prozent fällig. Hinzu kommt eine Art Kapitalverkehrssteuer (Withholding Tax) sowie eine Stempelgebühr in Höhe von 0,5 Prozent. Wird das Land von jemanden verkauft, der es weniger als 5 Jahre besessen hat, wird zusätzlich noch eine Business Tax in Höhe von 3,3 Prozent erhoben.

Kurze Überlegung zum Schluß

Grundregel sollte immer sein, dass man wirklich nur dann in Thailand investieren sollte, wenn man auch einen eventuellen Verlust problemlos verschmerzen kann. Es sind schon so viele Ehen und Beziehungen in Thailand gescheitert, wobei fast ausnahmslos immer Farangs finanziell Federn gelassen haben.

Manche haben sogar ihr kompletten Ersparnisse verloren. Das sollte Ihnen in keinem Falle passieren!

Niemand weiß, was die Zukunft bringen wird, ob vielleicht eine zukünftige thailändische Regierung Ausländern gegenüber weit weniger wohlwollend eingestellt sein wird. Wichtig ist auch für diese Fälle einen Rückzugsplan zu haben, der vorsieht, eventuelle zukünftige Verluste entweder ganz zu vermeiden, oder aber zumindest zu minimieren.

Thailand Auswandern. Ja, aber richtig!

[aartikel]B00L0WXZE0:left[/aartikel]Wer sich etwas intensiver mit dem Thema Langzeitaufenthalt in Thailand auseinandersetzen möchte, der findet in dem nebenstehend angeführten topaktuellen Ratgeber „Thailand Auswandern. Ja, aber richtig!“ eine Vielzahl an wichtigen Informationen und Hinweisen, mit vielen nützlichen Tipps zur Vorbereitung und Planung. Daneben kommen auch die Kapitel über Krankenversicherung und medizinische Versorgung, oder was man beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung alles wissen sollte, nicht zu kurz. Der Autor hat mit seiner Familie selbst viele Jahre in Nord-Thailand gelebt und mit dem kürzlich erschienenen, sorgfältig und umfassend recherchierten Handbuch einen unentbehrlichen Ratgeber erstellt.

Der Ratgeber ist einfach ein Muss für jeden, der vorhat, seinen Lebensabend in Thailand zu verbringen!