Landtitel in Thailand

Wissenswertes zu den thailändischen Landtiteln

Wie in Deutschland, sind auch in Thailand für Grundstücke die verschiedenen Nutzungen festgelegt. So gibt es Grundstücke, die als Bauland ausgewiesen sind, die gewerblich genutzt werden können und solche für die lediglich eine landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen ist. Wir stellen hier einmal die verschiedenen Klassifizierungen vor. Um unnötige Probleme beim Landerwerb zu vermeiden, sollte man wissen, welche Grundstücksklassen als Bauland in Frage kommen und von welchen man besser die Finger lassen sollte.

Es mag zwar durchaus möglich sein, manchmal auch, indem etwas nachgeholfen wird, eine offizielle Baugenehmigung wird es kaum geben. Man sollte sich jedoch darüber im Klaren sein, daß dies nicht mit den thailändischen Gesetzen vereinbar und daher ziemlich riskant ist. Im schlimmsten Falle kann ein errichtetes Haus, weil es illegal erbaut wurde, auch von den Behörden zum Abriss freigegeben werden. Eine Entschädigung gibt es selbstverständlich nicht.

Grundsätzlich unterscheidet die thailändische Gesetzgebung zwei verschiedene Arten von Landbesitz:

• Possessory Right: Es besagt, das Land von Personen gemäß dem Civil und Commercial Code genutzt werden kann, um Erträge daraus zu ziehen, beispielsweise durch landwirtschaftliche Nutzung.
• Right of Ownership: Hier weisen natürliche und juristische Personen mit Urkunden und Dokumenten das Eigentum an einem Stück Land nach.

Grundstücke, die nicht als Bauland geeignet sind

Sor Kor 1

Sor Kor 1 ist das Formular, das erforderlich ist, um der Regierung den Verfügungs-Anspruch für ein Stück Land anzuzeigen. Diese Regelung wurde im Dezember 1954 eingeführt. Damit sollte es der Regierung ermöglicht werden, Ansprüche auf Land vor der eventuellen Erteilung eines Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Gor Zertifikates abzugleichen. Es ist geplant, diesen Titel abzuschaffen und Sor Kor 1 Land in Nor Sor 3 Land aufzuwerten.

Sor Kor 1 räumt dem Inhaber das Recht ein, das Land in Anspruch zu nehmen und landwirtschaftlich zu nutzen. Das Land kann nicht verkauft werden. Es kann lediglich an die direkten Erben übertragen werden. Nur der dauerhafte Eigentümer kann einen höherwertigen Besitztitel für das Land beantragen.

Por Bor Tor 6

Dieses Dokument ist erforderlich für jedes Stück Land, für das eine Steuernummer ausgestellt wurde und Steuer auf Ertrag gezahlt werden muss. Aus dem Dokument können keinerlei Eigentums- oder Nutzungsrechte abgeleitet werden. Es besagt lediglich, daß Steuern für das Grundstück gezahlt werden müssen.

Por Bor Tor 5

Diese Urkunde bestätigt, daß es sich bei dem Stück Land entweder um Ackerland oder Waldgebiet handelt und daß keine Eigentumsansprüche von lokalen Behörden bestehen. Soll das Stück Land verkauft werden, ist das Einverständnis des Dorfvorstehers erforderlich. Im Grunde dürfen auf solchem Land keine Gebäude errichtet werden. Trotzdem findet man in vielen Gegenden Wohnhäuser, Restaurants oder Pensionen, die auf solchem Land stehen, mit Kenntnis der örtlichen Baubehörde. Besonders häufig anzutreffen ist dies Praktik auf Koh Chang. Es gab jedoch auch Fälle, in denen dort die errichteten Gebäude von den Behörden wieder eingerissen wurden.

Sor Por Kor 4-01

Hierbei handelt es sich um ein Stück Land, das vom Land Reform Committee zugewiesen wurde. Dieses Land kann weder gekauft noch verkauft werden. Es kann lediglich auf die direkten Erben übertragen werden.

Besser Finger weg von den vorgenannten Grundstücken

Wer auf der Suche nach einem geeigneten Bauplatz ist, dem wird manchmal auch ein Stück Land angeboten, das lediglich über einen der vorgenannten Landtitel verfügt und eigentlich als Bauland völlig ungeeignet ist. Die verlangten Preise hierfür sind natürlich hier wesentlich geringer als für Bauland mit einem Nor Sor 3 oder Chanot Titel. In den meisten Fällen jedoch erlauben es die thailändischen Gesetze nicht, solches Land zu verkaufen, zu übertragen oder zu pachten. Hier besteht einzig und allein die Möglichkeit, mit dem Landeigentümer einen Vertrag abzuschließen, der das Recht zum Kauf des Grundstücks einräumt, falls die Möglichkeit besteht, den Grundstückstitel in Nor Sor 3 oder Chanot umzuwandeln.

Grundsätzlich ist das, vor allem wenn noch eine Sicherheit geleistet werden soll, eine mehr als riskante Angelegenheit, von der nur abzuraten ist. Ganz einfach, weil der Vertragsgrund, die Umwandlung des Titels und die damit verbunden Möglichkeit, das Grundstück zu übertragen, wahrscheinlich nicht, zumindest nicht innerhalb einer vereinbarten Frist, eintreten wird. Eine eventuell bereits geleistete Anzahlung wird es höchstwahrscheinlich auch nicht zurückgeben. Es bliebe dann zwar noch der Gerichtsweg. Thailändische Gerichte sind jedoch nicht für ausländerfreundliche Urteile bekannt. Letzten Endes würde dies bedeuten, schlechtem Geld noch gutes Geld hinterher zuwerfen.

Grundstücke, die als Bauland geeignet sind

Nor Sor 3

Nor Sor 3 beurkundet, daß dem Inhabers des Dokuments das betreffende Grundstück von der Regierung zugeteilt wurde und er das Grundstück nutzen kann. Nor Sor 3 ist jedoch kein eindeutiger Landtitel. Er bezieht sich lediglich auf den Inhaber und die Nutzung des Grundstücks.

In der Urkunde ist weder die Parzelle exakt mit Vermessungspunkten dokumentiert, noch wird in irgendeiner Weise Bezug auf die angrenzenden Parzellen genommen. Das Grundstück kann zwar gekauft und verkauft werden, exakte Vermessungsangaben jedoch fehlen, die Begrenzungen ergeben sich mehr oder weniger aus der Lage der Nachbargrundstücke. Es ist nicht auszuschließen, daß es bei der Bebauung zu Grenzstreitereien kommen kann.

Nor Sor 3 Ghaw

Diese Urkunde, bekannt auch als Nor Sor 3 Kor oder Nor Sor 3 Gor, beinhaltet im Prinzip die selben Rechte wie beim Nor Sor 3. Der wesentliche Unterschied besteht darin, daß die Parzelle genauestens mit allen Vermessungspunkten dokumentiert ist und einen genauen Plan des Grundstücks im Maßstab 1:5.000 enthält.

Nor Sor 3 und Nor Sor 3 Ghaw sind Besitzurkunden, die dem Inhaber das Recht einräumen, das Grundstück zu Wohnzwecken oder auch gewerblich zu nutzen. Urkunde wird bei Gericht anerkannt, falls es zu Streitereien mit anderen Personen oder den Behörden kommt.

Der Kauf eines Nor Sor 3 Ghaw Grundstückes bringt für Ausländer relativ selten Probleme mit sich. Die Nutzung des Grundstücks ist dokumentiert, die Grenzen sind genau festgelegt und es kann weiterverkauft werden. Jedoch werden aus der Urkunde keine Eigentumsrechte hergeleitet. Einzig und allein ein Chanot ist der Nachweis des Eigentumsrechts.

Nor Sor 4 Jor (Chanot)

Nor Sor 4 Jor oder auch „Chanot Thi Din“ genannt, ist die Urkunde, die das Eigentumsrecht des Inhabers dokumentiert, vergleichbar mit dem hiesigen Grundbuchauszug. Einzig und allein die in dieser Urkunde namentlich aufgeführte Person wird als Eigentümer des Grundstücks betrachtet. Das Dokument wird überall als Nachweis für den Besitz eines Grundstücks anerkannt. Auch dient es Banken als Sicherheit bei der Beleihung des Grundstücks.

Jedes Chanot ist üblicherweise mit einer Nummer versehen, unter der das Grundstück beim Grundbuchamt registriert ist. Für einen Ausländer ist es am sichersten, ein Grundstück mit Chanot zu kaufen. Zwar wird man dafür einen Preis zahlen, der geringfügig über einem Nor Sor 3 Ghaw Grundstück liegt, dafür werden evtl. Risiken minimiert und man erhält eine Urkunde mit verbrieftem Eigentumsrecht.

Condominium Title

Dabei handelt es sich um das Eigentumsrecht an einem Condominium, darunter versteht man ein Gebäude oder mehrere Gebäude, mit unterschiedlichen Eigentümern, vergleichbar mit einem Haus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. In dieser Urkunde wird das Eigentum an einer bestimmten Wohnung dokumentiert, sowie der anteilige Besitz an Gemeinschaftsanlagen und welchen prozentualen Anteil der Eigentümer an der Gesamtanlage hält.

Ausländer können recht problemlos Eigentumswohnungen kaufen. Die Mittel zum Kauf müssen jedoch in ausländischer Währung nach Thailand transferiert werden.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Condominium oder die Wohnanlage noch nicht fertiggestellt ist. Es kommt immer wieder vor, daß thailändische Baugesellschaften insolvent werden und das Bauvorhaben nicht mehr beenden. In diesem Falle ist es praktisch unmöglich bereits geleistete Anzahlungen zurück zu bekommen.

Squatters Right

Wenig bekannt ist auch, daß nicht bewirtschaftetes Por Bor Tor, Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Ghaw Land von praktisch jedem in Beschlag genommen werden kann. Wird das Land für mindestens 1 Jahr besetzt, kann der Besetzer sogar das Nutzungsrecht beantragen. Theoretisch kann sogar das Eigentumsrecht beantragt werden, wenn der Eigentümer das Land nicht bewirtschaftet oder zumindest das Grundstück mit einem Zaun umgrenzt, um Eindringlinge abzuhalten.

Sogar jemand, der Chanot Land besetzt, kann das Nutzungsrecht beantragen, jedoch erst, wenn das Grundstück mehr als 10 Jahre besetzt wurde.